自“两会”以来，全国楼市调控政策密集出台，目前共计超过24个城市出台限购政策，超过20个城市升级限购政策，成都、厦门、惠州、广州、东莞等14个城市限卖，要求新购住房必须证满2年或3年才可交易。而除了限卖之外，这轮调控还出现了限离婚、限外、限学历等政策，目前的调控政策可谓是有了7大“限招”。

目前，深圳尚未加入这轮调控，而楼市在多元化需求的结构下，呈现僵持局面。深圳规土委数据显示，3月深圳新房成交仅803套，创下2009年以来的新低。

在这种情况下，深圳购房者应该制定怎样的买房或卖房计划？在深圳投资房产又会面临着怎样的风险？对此，搜狐焦点网与深圳资深地产投资人屋哥一起作客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》节目，为购房者答疑解惑。

投资客是推高房价的罪魁祸首？

“绝对不是起主导作用”

在楼市升温期，关于“投资客”的描述屡见报端，相比自住客的刚需性质，投资客被认为是房价暴涨的推手。不过，在屋哥看来，投资客跟自住客其实并没有很清晰的界限。

他举了一个例子：中国第一位商品房业主出自深圳，1980年其购买深圳首个商品房小区的房产用于自住，当时总价为14万港币，而目前该小区市场价大概是290万左右，该名业主被动地成为了“投资客”。他指出，楼市中没有纯粹的自住客，当房子附加了商品的属性后，任何一个业主都会成为投资客，区别在于这是被动投资还是主动投资。

至于投资者在楼市中的角色，屋哥则认为，房价上涨的主要原因是房地产改革制度以及土地招拍挂制度，此外，城市的综合实力增强，也会吸引资金流入楼市。尽管投资客在其中起作用，但绝对不是主导作用。

现在深圳楼市还适不适合投资？

“房产年涨12%才能不亏”

自2014年底延续至去年的那一波楼市暴涨潮，让不少深圳购房者尝到了甜头。即便目前深圳楼市在降温，仍有不少人在寻找投资的机会。对此，屋哥认为，深圳是一个优秀的城市，去年的GDP就达到了1.93万亿，在城市综合实力等各方面因素的加持下，楼市长期看涨。如果是刚需购房，任何时候买都是对的。

值得注意的是，如果是作为投资，目前的市场情况并不比前两年。他算了一笔账，在投入的成本上，月供利息成本5%、首付做一般理财收益有5%，其他费用还要占2%，也就是说，要抵消这些成本，房产必须年涨12%才能不亏本。

怎么看待目前的多地调控潮？

“好事”

这轮调控潮的范围之广、力度之大引发外界关注，而措施也剑指投资投机需求。作为地产投资人，屋哥认为，调控是好事，虽然是用行政手段干预市场，但调控的本意在于“让居者有其屋”，这样利于楼市的健康发展，不至于过度透支。具体至深圳，他表示，调控有利于平稳市场，深圳楼市还是长期看涨。

都说深圳房价高，该怎么买房？

“拿着夏利的钱，就别想买宝马”

从最新的房价数据来看，3月深圳新房均价为54730元/平，自2016年10月以来已是六连跌。然而，对于刚需购房者而言，这个数字还是只能“望房兴叹”，甚至连华为人也苦叹在深圳难买房。对此，屋哥做了一个比喻：拿着夏利的钱，就别想着买宝马。既想要好地段、又想价格便宜，这两者难兼得；因此，他建议，买不起中心区，可以先考虑郊区；住不起商品房，可以先住小产权房。

此外，对于“笋盘”，屋哥表示，普通购房者能淘到的概率很低，一般笋盘在推出市场时就会被中介、投资机构以及资深投资客等拿下，基本上轮不到普通购房者。

商务公寓值不值得买？

“三高”产品，下手要谨慎

由于深圳的楼市限购政策，近两年来不像偶不限贷的商务公寓颇受购房者的青睐，迎来井喷期。不过，屋哥并不建议购买商务公寓，他把商务公寓总结为 “三高”——层高、月供高、土地增值税高。他指出，交易的税费甚至可能高达20%-60%，这样一来，就算购买的商务公寓未来涨了100万，光是税费都要交60万。

而作为自住的首套房，他也不建议购买商务公寓；在他看来，如果有能力，首套还是购房住宅为好。

还有哪些城市的房可以买？

“最好的机会还是在深圳”

屋哥认为，中国的股市或楼市都是政策市。前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区等利好袭来，将来珠江口两岸可能会有很多的投资价值或升值空间。不过具体至城市，他还是推崇深圳。